公司对外签订租赁合同中的注意事项?

泰州律师网 www.tz148.net

  公司对外签订租赁合同中的注意事项?
  
  一、审查要点
  
  (一)对出租主体的审查
  
  对出租主体的审查，除审核出租人的主体资格外，还应审查出租人是否有权出租标的物，可以查验对方房地产权利证书或者其他有效证明文件(房地产证、房屋所有权证、国有土地使用权证等能够证明权利合法来源的其他有效证明文件)。
  
  审查合同时要注意查看合同所附资料中是否有出租人的上述权属证书(各地房屋所有权证书的名称可能稍有不同，以上名称供参考)，主要是看权属证书记载的所有权人与出租人是否一致、是否有共有权人及共有权人是否同意、设立抵押权、是否已经进行其他处分或受到其他权利限制。
  
  如果出租人非产权人，而是承租后再转租，还应审核产权人书面同意出租人转租的文件(如属多次转租，应逐次审核前手出租人同意转租的文件直至产权人)，相关文件应作为合同附件。
  
  (二)审查合同是否有违反强制性规定的内容
  
  如承租的房屋未经竣工验收或验收不合格，承租违法建筑等。
  
  (三)租赁标的物的准确描述合同中应约定租赁房屋所处的准确位置(如门牌号)以及租赁物的概要情况，如承租的建筑面积或使用面积、楼层等，最好附图说明。此外，要对租赁物作完整描述，如“不仅包括房屋且包括其相关附属设施(包括但不限于房屋已具备的空调、水、电、供暖设备及相应的公共设施和共用面积等)”。
  
  (四)租赁标的物用途
  
  在租赁房屋前，应首先核实租赁房屋房产证上所载的用途，做到租赁协议上约定的用途不与规定用途相冲突。如果房产证上记载用途为住宅，则对于经营用房的承租原则上不予考虑。同时应审查是否在合同条款中明确约定租赁物的用途，如用于营业、办公或仓储等。
  
  (五)关于租赁标的物周边环境的约定
  
  如果公司承租的房屋用于营业或办公，则应审查合同中关于拟租赁房屋的周围环境的相关约定，如是否有适当的停车地点，周围是否有娱乐场所影响办公等。
  
  (六)租赁期限的审查
  
  审查合同应写明租赁期限及具体的起止日期。按照《民法典》的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订日起不得超过20年。因此在审查租赁合同时对于租赁期限超过20年的约定(如“永久”或者“30年”)，需修改为20年以下。
  
  (七)租赁标的物交付的约定
  
  审查是否有房屋移交方面的具体约定，如是否有关于租赁物的移交状态、移交租赁物及其附属设施设备清单及移交时间的约定等。
  
  (八)租金条款的审查
  
  审查有关租金的约定是否完整，具体包含以下几个方面：
  
  1.租金标准及租金总额以及资金支付期限、支付比例、支付条件等是否明确。2.租金包含的范围(如门头门楣的使用费、停车位使用费)及租期内的物业管理、水、电、供暖等费用承担及支付约定是否明确。
  
  3.是否有类似约定：“对于除合同所列明的租金、杂物以及本协议明确规定需由承租方承担和(或)支付的费用外，出租方保证不再要求承租方为承租租赁物因任何原因承担和(或)支付任何其他费用。”
  
  (九)装修及免租期的约定
  
  审查合同是否有关于租赁房屋装修改造的约定。如涉及装修改造，应在合同中约定：在不改变房屋主体结构、不危及原建筑物的安全或造成潜在危险的情况下，出租人同意承租方进行装修改造，并应约定合理的免租期限。
  
  (十)关于宣传广告事项的约定
  
  对于租赁房屋用途为营业、办公的，承租方一般会悬挂公司名牌或进行其他广告宣传。因此，审查租赁合同时，注意合同是否约定承租方有权使用门头门楣及具体位置、有权在租赁物室外悬挂、张贴宣传资料以及利用其他方式进行企业、业务的广告宣传，并应约定出租人保证广告位的合法使用。一般情况下，此费用可约定为已包含在合同租金中。如约定由承租方另行支付，须对费用标准及支付作具体明确的约定。
  
  (十一)关于维修、修缮的约定
  
  审查合同是否有关于房屋维修、修缮、更换和改良的约定。房屋租赁合同中应约定;当租赁物影响承租方正常使用时，出租方应负责对租赁物及时进行维护、维修，费用由出租方承担(但承租方使用不当造成的维修费用由其自行承担)。同时，合同中应明确维修期间不得影响承租方正常营业及办公，且应约定如维修时间超过一定期限仍未能达到正常使用标准，承租方有权解除合同或者减少相应数额的租金。
  
  (十二)关于租赁物不能正常使用，减少租金及费用的约定审查合同时，注意合同中是否约定了当供电、空调、供暖等一项或多项设施不能正常使用或影响承租方正常营业时，承租方有权拒付相应期间内的租金及水、电、空调等相应使用费，如果上述情形持续时间或累计时间达到一定时限的，承租方有权解除合同，并有权要求出租方按合同租金总额的一定比例支付违约金。
  
  (十三)违约责任的约定应尽可能具体和量化
  
  违约责任方面，应注意约定出租人延迟交付租赁标的物、交付的租赁物有瑕疵(包括权利瑕疵和质量瑕疵等方面)的违约责任及提前终止合同的违约责任等。为增加违约责任的可操作性，可以约定一方违约后计算损失的范围，也可约定违约金的具体金额或比例。为了有效制约、惩戒对方违约，违约金数额或比例不宜过低。
  
  (十四)关于承诺保证条款
  
  租赁合同中一般应有出租人有权出租租赁标的物的保证条款，出租方应保证租赁标的物在交付时没有产权纠纷或其他纠纷，且应保证没有第三方就此主张权利。交付后如发生产权等纠纷或有第三方主张权利，则在保障承租方权益的前提下，由出租方负责解决，如造成承租方损失的，由出租方负责赔偿。并可进一步约定，其保证若有不真实之处，承租方有终止协议的权利，并有权要求出租方支付违约金并赔偿由此造成的损失。
  
  (十五)关于租赁登记备案的约定
  
  根据《城市房地产管理办法》第五百零六条的规定，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。因此，在房屋租赁合同中应约定由出租人向房产管理部门登记备案并承担相关费用。
  
  (十六)审查是否明确约定租赁期满后优先续租及其适用条件
  
  关于优先承租权，目前法律没有明确规定，若合同中未明确约定租赁期限届满后优先续租的适用条件，则租赁期满后临时谈判，一旦谈判不成，将无法继续承租，这对承租方来说可能造成损失。因此，在合同中应明确约定租赁期限届满后，承租人有优先续租的权利并具体约定适用条件(如同等租金标准条件)。
  
  

·关于公司法人怎样解除的？
      关于公司法人怎样解除的？ 一个公司的成立，有一个法人代表，还有投资的一些大小股东。对于一个公司，生产盈利是非常的重要的，公司上下职工，项目的运转，等等都是要用到资金的，所以公司的融资能力也是非常的关键。一个公司的融资能力，决定了公司的稳定情况。如果公司出现一些危机，往往会通过更换...

·合伙企业解散要登报公告吗
      合伙企业解散要登报公告吗?合伙企业法解散要登报公告。具体的操作流程是：1、需要选定清算人合伙企业解散，应当由清算人进行清算。清算人可由全体或部分合伙人担任，也可以委托第三人担任，但都应当在解散事由发生之日起15日内选定，逾期未确定的，合伙人或者其他利害关系人可以申请人民法院指定清...

·公司股权转让变更登记程序是怎样的？
      公司股权转让变更登记程序是怎样的？一、公司受让股权召开公司股东会。 研究收购股权的可行性，分析收购股权的目的是否符合公司的战略发展，并对收购方的经济实力经营能力进行分析，严格按照公司法的规定程序进行操作。 二、聘请律师进行律师尽职调查。 三、出让和受让双方进行实质性的协商和谈判...

·企业倒闭的类型有哪些？
      企业倒闭的类型有哪些？ 一、初始存在缺陷并恶化。 1、许多企业在成立后的五年内倒闭。这些企业中的经营能力绝大多数没有明显的增长，也无法吸引潜在的客户，无法实现盈利从而失去了生存的机会。这种类型的企业管理者缺乏管理经验和行业经验，这是一个典型的初始缺陷。管理者没有意识到企业经营计...

·合伙公司董事长贪污股东怎么办？
      合伙公司董事长贪污股东怎么办？ 一、合伙公司董事长贪污股东怎么办？ 直接向法院进行举报，提交相关的材料进行起诉； 依据公司法的规定，公司的董事、高级管理人员不得侵占公司的财产，侵占公司财产的可能会构成职务侵占罪。 第一百四十七条 董事、监事、高级管理人员应当遵守法律、行政...

·公司裁员是否支付经济补偿金
      公司裁员是否支付经济补偿金 企业裁员是否需要支付经济补偿金呢，这需要具体看哪些情形下企业应当支付劳动者经济补偿金。 有下列情形之一的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿： (一)劳动者依照本法第三十八条规定解除劳动合同的; (二)用人单位依照本法第三十六条规定向劳动者提出解...

·上市公司中报披露时间是什么时候
      上市公司中报披露时间是什么时候 随着经济发展速度的加快，人们的收入水平逐渐升高，很多人并不满足与银行存款这个理财方式，会选择更多收益的股票，做股票投资的人会比较看重上市公司的中报，可以分析中报的数据，做出合理的理财决策，了解上市公司的经营情况，那么上市公司中报披露时间是什么时候...

·冒用公司名义签订合同的后果
      冒用公司名义签订合同的后果一、冒用公司名义签订合同后果冒用公司名义签订合同已经构成无权代理，严重者还可能触犯《刑法》遭到刑责。二、《民法典》的相关规定中国《民法典》将无权代理概括为三种表现：未经授权的“代理”。民事主体未经他人授权，也没有法律的规定或国家主管机关的指定而擅自以他人...

·违反公司法同业禁止需要承担什么法律责任？
      违反公司法同业禁止需要承担什么法律责任？ 一旦我们在某一工作单位工作，就避免不了要签署一个竞业协议。也就是承诺自己在入职间不会到相同工作性质的公司工作，以避免曾从事工作的公司商业秘密的泄露，避免造成商业之间非良性的竞争。那么若违反了公司法同业禁止需要承担什么责任呢?同业禁止协议...

·合伙企业解散条件具体是什么？
      合伙企业解散条件具体是什么 一、合伙企业解散条件具体是什么 合伙企业法第85条规定：合伙企业有下列情形之一的，应当解散： (一)合伙期限届满，合伙人决定不再经营; (二)合伙协议约定的解散事由出现; (三)全体合伙人决定解散; (四)合伙人已不具备法定人数满三十天; ...

·有限责任公司股权转让有什么时间限制？
      有限责任公司股权转让有什么时间限制？依法设立的有限责任公司，其股东的权利义务按照公司法及其公司章程的相关规定进行调整;而公司法中针对股份转让作出了如下规定： 一、 有限责任公司的股权转让 《公司法》第七十二条 有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。 股东向股东以外...