公司对外签订租赁合同中的注意事项?

泰州律师网 www.tz148.net

  公司对外签订租赁合同中的注意事项?
  
  一、审查要点
  
  (一)对出租主体的审查
  
  对出租主体的审查，除审核出租人的主体资格外，还应审查出租人是否有权出租标的物，可以查验对方房地产权利证书或者其他有效证明文件(房地产证、房屋所有权证、国有土地使用权证等能够证明权利合法来源的其他有效证明文件)。
  
  审查合同时要注意查看合同所附资料中是否有出租人的上述权属证书(各地房屋所有权证书的名称可能稍有不同，以上名称供参考)，主要是看权属证书记载的所有权人与出租人是否一致、是否有共有权人及共有权人是否同意、设立抵押权、是否已经进行其他处分或受到其他权利限制。
  
  如果出租人非产权人，而是承租后再转租，还应审核产权人书面同意出租人转租的文件(如属多次转租，应逐次审核前手出租人同意转租的文件直至产权人)，相关文件应作为合同附件。
  
  (二)审查合同是否有违反强制性规定的内容
  
  如承租的房屋未经竣工验收或验收不合格，承租违法建筑等。
  
  (三)租赁标的物的准确描述合同中应约定租赁房屋所处的准确位置(如门牌号)以及租赁物的概要情况，如承租的建筑面积或使用面积、楼层等，最好附图说明。此外，要对租赁物作完整描述，如“不仅包括房屋且包括其相关附属设施(包括但不限于房屋已具备的空调、水、电、供暖设备及相应的公共设施和共用面积等)”。
  
  (四)租赁标的物用途
  
  在租赁房屋前，应首先核实租赁房屋房产证上所载的用途，做到租赁协议上约定的用途不与规定用途相冲突。如果房产证上记载用途为住宅，则对于经营用房的承租原则上不予考虑。同时应审查是否在合同条款中明确约定租赁物的用途，如用于营业、办公或仓储等。
  
  (五)关于租赁标的物周边环境的约定
  
  如果公司承租的房屋用于营业或办公，则应审查合同中关于拟租赁房屋的周围环境的相关约定，如是否有适当的停车地点，周围是否有娱乐场所影响办公等。
  
  (六)租赁期限的审查
  
  审查合同应写明租赁期限及具体的起止日期。按照《民法典》的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订日起不得超过20年。因此在审查租赁合同时对于租赁期限超过20年的约定(如“永久”或者“30年”)，需修改为20年以下。
  
  (七)租赁标的物交付的约定
  
  审查是否有房屋移交方面的具体约定，如是否有关于租赁物的移交状态、移交租赁物及其附属设施设备清单及移交时间的约定等。
  
  (八)租金条款的审查
  
  审查有关租金的约定是否完整，具体包含以下几个方面：
  
  1.租金标准及租金总额以及资金支付期限、支付比例、支付条件等是否明确。2.租金包含的范围(如门头门楣的使用费、停车位使用费)及租期内的物业管理、水、电、供暖等费用承担及支付约定是否明确。
  
  3.是否有类似约定：“对于除合同所列明的租金、杂物以及本协议明确规定需由承租方承担和(或)支付的费用外，出租方保证不再要求承租方为承租租赁物因任何原因承担和(或)支付任何其他费用。”
  
  (九)装修及免租期的约定
  
  审查合同是否有关于租赁房屋装修改造的约定。如涉及装修改造，应在合同中约定：在不改变房屋主体结构、不危及原建筑物的安全或造成潜在危险的情况下，出租人同意承租方进行装修改造，并应约定合理的免租期限。
  
  (十)关于宣传广告事项的约定
  
  对于租赁房屋用途为营业、办公的，承租方一般会悬挂公司名牌或进行其他广告宣传。因此，审查租赁合同时，注意合同是否约定承租方有权使用门头门楣及具体位置、有权在租赁物室外悬挂、张贴宣传资料以及利用其他方式进行企业、业务的广告宣传，并应约定出租人保证广告位的合法使用。一般情况下，此费用可约定为已包含在合同租金中。如约定由承租方另行支付，须对费用标准及支付作具体明确的约定。
  
  (十一)关于维修、修缮的约定
  
  审查合同是否有关于房屋维修、修缮、更换和改良的约定。房屋租赁合同中应约定;当租赁物影响承租方正常使用时，出租方应负责对租赁物及时进行维护、维修，费用由出租方承担(但承租方使用不当造成的维修费用由其自行承担)。同时，合同中应明确维修期间不得影响承租方正常营业及办公，且应约定如维修时间超过一定期限仍未能达到正常使用标准，承租方有权解除合同或者减少相应数额的租金。
  
  (十二)关于租赁物不能正常使用，减少租金及费用的约定审查合同时，注意合同中是否约定了当供电、空调、供暖等一项或多项设施不能正常使用或影响承租方正常营业时，承租方有权拒付相应期间内的租金及水、电、空调等相应使用费，如果上述情形持续时间或累计时间达到一定时限的，承租方有权解除合同，并有权要求出租方按合同租金总额的一定比例支付违约金。
  
  (十三)违约责任的约定应尽可能具体和量化
  
  违约责任方面，应注意约定出租人延迟交付租赁标的物、交付的租赁物有瑕疵(包括权利瑕疵和质量瑕疵等方面)的违约责任及提前终止合同的违约责任等。为增加违约责任的可操作性，可以约定一方违约后计算损失的范围，也可约定违约金的具体金额或比例。为了有效制约、惩戒对方违约，违约金数额或比例不宜过低。
  
  (十四)关于承诺保证条款
  
  租赁合同中一般应有出租人有权出租租赁标的物的保证条款，出租方应保证租赁标的物在交付时没有产权纠纷或其他纠纷，且应保证没有第三方就此主张权利。交付后如发生产权等纠纷或有第三方主张权利，则在保障承租方权益的前提下，由出租方负责解决，如造成承租方损失的，由出租方负责赔偿。并可进一步约定，其保证若有不真实之处，承租方有终止协议的权利，并有权要求出租方支付违约金并赔偿由此造成的损失。
  
  (十五)关于租赁登记备案的约定
  
  根据《城市房地产管理办法》第五百零六条的规定，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。因此，在房屋租赁合同中应约定由出租人向房产管理部门登记备案并承担相关费用。
  
  (十六)审查是否明确约定租赁期满后优先续租及其适用条件
  
  关于优先承租权，目前法律没有明确规定，若合同中未明确约定租赁期限届满后优先续租的适用条件，则租赁期满后临时谈判，一旦谈判不成，将无法继续承租，这对承租方来说可能造成损失。因此，在合同中应明确约定租赁期限届满后，承租人有优先续租的权利并具体约定适用条件(如同等租金标准条件)。
  
  

·一人公司公司法的相关规定如何理解？
      一人公司公司法的相关规定如何理解？ 近几年，随着国家不断推出一系列创新创业的鼓励政策和号召，越来越多有想法、有行动、有能力的人加入了创业大军中，在这股万民创业的浪潮里，越来越多新的公司成立、扩张、壮大，国家对新公司的设立程序和申办资料也进行了精简和优化，许多刚刚起步、白手起家的年...

·公司法人换了老板跑了是否要坐牢？
      公司法人换了老板跑了是否要坐牢？企业在经营不善，资金周转不灵时将面对倒闭的情况，甚至还会有一些债务没有还清，这时候老板却选择跑路，这就违反了公司法中的一些法律法规，但是如果公司法人换了,老板跑了是否要坐牢呢？我们通过下文来了解一下。公司法人换了老板跑了要坐牢吗企业破产并不招致法定...

·侵犯企业名誉权刑事责任是什么?
      侵犯企业名誉权刑事责任是什么？ 人具有名誉权，公司、企业等也是具有名誉权的。侵犯公民的名誉权我们可以要求他们赔礼道歉等，但是侵犯企业的名誉权我们应该怎办?侵犯企业名誉权需要负刑事责任吗?侵犯企业名誉权刑事责任是什么?下面我们为您解答。 一、侵犯企业名誉权刑事责任是什么 我国...

·私募基金公司的种类有哪些
      私募基金公司的种类有哪些 一、私募基金公司的种类 私募基金是指在中华人民共和国境内，以非公开方式向两个以上投资者募集资金，为获取财务回报进行投资活动设立的投资基金。私募基金财产的投资包括买卖股票、股权、债券、期货、期权、基金份额及投资合同约定的其他投资标的。 私募基金主要分为私...

·有限责任公司股东义务有哪些？
      有限责任公司股东义务有哪些？ 随着社会的变迁，社会上几乎已经不存在无限责任类型的公司，有限责任公司，在社会经济生活中是普遍存在的，不管是何种类型的企业，股东可以享有分红的权利，同时也需要履行相应的义务，具体来说，有限责任公司股东义务有哪些? 有限责任公司股东义务： 一、遵守...

·公司的股权受侵权责任法约束？
      公司的股权受民法典约束?公司的股权不受民法典约束，在我们国家股东以及股权的一些规定，都是按照公司法律规范来进行调整的。1、股权是一种确定的权利，作为出资人的的股东通过对公司资金的投入可以享有决策权，选择管理者权，可以对公司的利润进行分红。2、股权是股东出资的财产权，在出资以前，他...

·合伙企业法定人数的规定有哪些
      合伙企业法定人数的规定有哪些一、合伙企业法定人数的规定有哪些合伙企业，是指自然人、法人和其他组织依照《中华人民共和国合伙企业法》在中国境内设立的,由两个或两个以上的合伙人订立合伙协议，为经营共同事业，共同出资、合伙经营、共享收益、共担分险的营利性组织，包括普通合伙企业和有限合伙企...

·公司注册资本多少有区别吗？
      公司注册资本多少有区别吗？一般来说区别不大 ，公司注册需要满足最低注册资金要求即可，而改革后有限责任公司注册资本没有最低限额。目前，在我国要想取得金融机构贷款，要求公司有一定的自有资金，金融机构判定公司自有资金的一个标准就是看公司的注册资金。所以，要想多融资，注册资金还是要相对多...

·辞职期间被提前辞退公司有赔偿吗
      可以向单位所在地劳动局申请仲裁争取补偿金，如果员工无过错，合同期内公司无权解除劳动合同，如果违法解除劳动合同，需要向劳动者支付经济赔偿金。如果用人单位没有提前通知辞退员工的，要视具体情况来确定单位应该承担的法律责任：1、如果是在试用期内的，则单位不需支付经济补偿金。2、如果单位是...

·商业合同盖分公司章是否有效吗
      一，商业合同盖分公司章是否有效吗在合同上加盖分公司印章一般认定为合同有效。根据《公司法》第14条第1款规定：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。二、对于分公司印章的管理企业为了业务发展需要，会在不同...

·公司股东股权转让的税费处理是怎样的
      公司股东股权转让的税费处理是怎样的？ 在股份有限公司中，我们知道公司资产是分为等额股份的，股东持有公司的股份，股份可以转让。在股权转让过程中，转让方需要交纳各种税费。那么公司股东股权转让的税费处理有哪些要注意的呢？我们特地为您整理了以下内容。 一、在股权转让的工程中要交纳哪些...