一、房屋转租是否使用买卖不破租赁？

泰州律师网 www.tz148.net

  一、房屋转租是否使用买卖不破租赁？不能使用，而且租户是否具有转租的权利，取决于租户与房东的具体约定。所谓买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物转让他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。具体规定可见于《合同法》229条。我国合同法第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，这在法理学上称之为“买卖不破租赁”。租户是否具有转租的权利，取决于租户与房东的具体约定，建议自己再仔细审阅合同中关于是否允许转租的具体条款。买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。司法解释第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”这里规定的规则是：1、承认买卖不破租赁规则，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。这就是买卖不破租赁的原则。2、规定买卖不破租赁的两个例外：一是租赁房屋在出租前已设立抵押权，抵押权人实现抵押权，买卖不破租赁原则不能对抗抵押权的实现，抵押权人实现抵押权，可以买到租赁房屋的所有权，并且实际占有，解除原来的租赁关系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受买卖不破租赁规则的影响。3、如果双方当事人另有约定，如果出租人和承租人在租赁合同订立时就约定不受买卖不破租赁原则约束的，即约定只要卖房就解除租赁合同的，那等于约定了一个附解除条件的合同，当然不受买卖不破租赁原则的约束。结合上面所说的，转租本就是属于不合法的行为，而且这种行为也会伤害到出租者的利益，同时也不会受到法律的保护，同时出租者和承租者制定违约条款的时候就要说明清楚转租的行为，这样才能保障各自的利益不受到损失，从而不会引起纠纷。
  
  
  

·购房人什么时候可以要求开发商退房
      购房人什么时候可以要求开发商退房 在具备下列条件下购房人可以向开发商主张退房： (1)开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下预售房屋。 (2)开发商没有按期交付房屋。 (3)开发商较大幅度变更设计规划、房屋结构、户型、空间尺寸和房屋朝向。 (4)无法办理贷款。 (5...

·结婚按揭买房,离婚后怎么分
      生活中，不少夫妻会在婚后选择贷款买房，就不用再用租房来满足住房需求，对家庭来讲也是比较好的。那么对于夫妻结婚按揭买房,离婚后怎么分呢?不少人在离婚的时候都遇到过这样的问题，下面就让我们为您做详细解答吧，希望对你有所帮助。 一、结婚按揭买房,离婚后怎么分 1、 婚后一方或者双方按...

·诉讼离婚时,原告不分割共同房产怎么办
       在离婚诉讼中，当事人双方往往会因为共同房产的分割引发更多的纠纷。其实只要您了解了诉讼离婚时,原告不分割共同房产怎么办这个问题后您就会对该问题有了清楚的认识。下面我们为您收集整理了一篇文章，以供您学习了解。 一、诉讼离婚时,原告不分割共同房产怎么办 在诉讼离婚时，如果当事人...

·房屋质量不合格怎么办,如何处理房屋质量不合格
      我国要求开发商售卖的房产必须要符合国家规定的标准，但这也不能排除不会出现房屋质量不合格的情况。那么在遇到所购买的房屋质量不合格时，购房者该怎么办呢？我们整理了相关资料，将在下文中为你解答。 一、房屋质量不合格怎么办 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干...

·一、贷款买房时需要什么证件?
      一、贷款买房时需要什么证件?如果是已婚人士，需要准备结婚证、户口本、收入证明以及单位营业执照副本复印件加盖公章、工资卡流水、夫妻双方的身份证。如果是两个人共同贷款的话，配偶还需要出示收入证明、户口本、结婚证、单位营业执照、执照副本复印件加盖公章、工资流水。如果是单身人士，需要提供...

·长沙社保补缴能买房吗?
      长沙社保补缴能买房吗?根据最新的长沙限购政策：非长沙市户籍家庭限购1套《通知》提出，暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房。长沙限购区域为芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县(限长沙经开区、星沙区域)。《通知》要求，对在限购区域内...

·房屋网签和备案是一样的么？
      房屋网签和备案是一样的么?网签和备案有着本质的区别，网签只是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。而备案是根据我国建设部所颁发的<城市商品房预售管理办法>第六条规定:商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应...

·离婚房子过户孩子流程是什么？
      当夫妻双方感情破裂或别的原因需要离婚并已有孩子时，在财产分割的时候就需要考虑要孩子了，房产可以说是财产中最值钱的了，对于大多数父母来说，总是会把最好的给孩子，将房产给孩子就需要对房产过户到孩子的名下，那么对于离婚房子过户孩子流程是什么呢？下面就让我们来给您回答吧。 一、离婚后房产...

·城里的房屋拆迁不给货币补偿只给安置房，合法吗？
      一、城里的房屋拆迁不给货币补偿只给安置房，合法吗?　　房屋拆迁只有安置房不给货币补偿是不合法的，国有土地上房屋征收与补偿条例规定，被拆迁人有权选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换...

·农村住房建设管理政策调整，自建房符合新规吗？
      土地管理法修正案的出台，更是促使了它的变化。为有效利用宅基地，规范农村房屋建设，近期国家对农村住房建设管理政策予以重大调整，宅基地上建房有了这些新规定，一起来看看吧。 第一，对原有宅基地上建房规范化了。2017年农村住房建设管理新政策规定，房屋不可随意翻建。在原有的宅基地上建房...

·离婚时不能分的房产有哪些
      房屋不仅在某种程度上是家的象征，让人有安全感，此外，房屋还是夫妻甜蜜生活的住所，是他们心理的归属。可当夫妻离婚时，它就成了一把利刃，大多数夫妻都会争夺、分割，但他们不知道有些房屋是不能分割的。那么，离婚时不能分的房产有哪些呢？以下是具体介绍。 一、离婚时不能分的房产有哪些 (...