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姜律师
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商品房是什么意思 什么是商品房
一、商品房是什么意思
它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。
二、什么时候可以解除商品房买卖合同
根据《中华人民共和国民法典》（自2021年1月1日起实施）以及最高人民法院《关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)的规定，买房人在下列十二种情况下有权单方面通知卖房人解除购房合同：
1、不可抗力
因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。
2、卖方明示违约
在履行期限届满前，房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即卖方明确表示将不交付房屋的，买房人有权解除合同。
3、先卖后抵押的
商品房买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。
4、一房二卖的
商品房买卖合同订立后，卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。
5、隐瞒无证售房事实的
卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同。
6、隐瞒房屋抵押的事实。买方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买房人有权解除合同。
7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实。卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。
8、房屋主体结构不合格。因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格，买房人有权解除合同。
9、房屋存在严重质量问题。因房屋质量问题严重影响正常居住的，买房人有权解除合同。
10、面积误差比超过3%。卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息。
11、过分迟延交付房屋的。卖方迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买房人有权解除合同。
12、过分迟延产权过户。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限(商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日)届满后超过一年，由于卖方的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记的，买房人有权解除合同。
以上是商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由。买房人在行使合同解除权时，要以书面方式通知卖方，合同自通知到达卖方时解除。卖方有异议的，可以请求人民法院(有仲裁协议的为仲裁机构)确认合同解除的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同的性质，买房人可以要求返还自己已付购房款及利息，并有权要求对方赔偿损失。个别情况下，如在上述理由3至理由7五种情况下，买房人还可以请求法院判令卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
通过上文的分析讲解，各位此时应该搞清楚商品房是什么意思了吧。商品房与商住房、安置房、经济适用房其实都是有一些不同的，如今市面上流通的房屋，其实多数都是属于商品房。对于开发商来讲，在销售商品房的时候就要先取得了相应的销售资格，否则违法销售就需要承担一定的法律责任。
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