房地产股权转让土地增值税需要缴纳么？

泰州律师网 www.tz148.net

  房地产股权转让土地增值税需要缴纳么？现在很多股份公司股东都有过股权转让的行为，将公司控制权、收益权转让给他人。有时候会以房地产转让的形式实现股权的转让，这种情况并不少见。房地产转让会涉及到很多税费，那么房地产股权转让土地增值税需要缴纳么？关于此问题学界也有不同声音，下面我们说说自己的看法。一、房地产股权转让需要缴纳土地增值税么？国税函是国家税务总局对本系统下属单位工作请示的批复函，属于税收规范性文件，依据相关行政法规和国税发[2004]132号规定，在税收法律、行政法规、部门规章之后。而《土地增值税暂行条例》是由国务院颁布，属于行政法规，法律效力高于税收规范性文件。根据《土地增值税暂行条例》第二条明确规定了土地增值税的纳税义务人为转让房地产的单位和个人，征税范围为转让房地产的行为。以股权转让方式转让房地产的行为，房地产的产权人在股权转让前后，并未发生变化，因此并未发生房地产的转让行为，且纳税义务人并非转让房地产的单位和个人，而是转让股权的单位和个人。国税函[2000]687号将该行为纳入土地增值税的征收范围，扩大了《土地增值税暂行条例》中关于土地增值税纳税义务人和征税范围的规定，明显超越上位法的规定，因而其法律效力和合法性存在疑问。对以股权转让方式转让房地产的行为征收土地增值税的法律依据国税函文件，由于法律位阶较低，扩大上位法的规定范围，其合法性存在疑问。且在实际操作中存在增值额难以确定、重复征税和容易被规避等问题。笔者认为，在目前的法律框架下，对以股权转让方式转让房地产的行为不应征收土地增值税。二、如果房地产股权转让缴纳土地增值税会面临哪些难点？1、增值额难以确定。土地增值税实行四级超额累进税率，而确定税率的关键就是确定增值额。根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定扣除项目金额后的余额，为应纳土地增值税的增值额。以股权转让方式转让房地产的交易中，要确定增值额，首先要确定房地产转让收入和扣除项目金额。扣除项目金额被转让企业账面有记载，容易获得。房地产转让收入应如何确定，转让方获得的是股权转让收入，包括房地产价值、股本价值和其他资产价值。哪些属于房地产价值，很难确定。2、存在重复征税。适用国税函[2000]687号对股权转让行为征收土地增值税，是对股权转让方征税，被转让企业的土地账面价值不会相应得到调整，股权收购方在购买被转让企业股权，获得该房地产后，无论继续开发后转让或直接转让，均只能以被转让企业账面记载的房地产开发成本作为计算土地增值税的扣除项目金额，不能将股权转让方已经缴纳的土地增值税计入扣除项目金额。势必造成对同一房地产销售行为重复缴纳土地增值税的情况。由此可见，以房地产转让的形式进行股权转让涉及到营业税和所得税等，这些都没有争议。但是房地产股权转让土地增值税是否缴纳还是有一些不同的声音，我们的观点是不需要缴纳。因为关于房地产股权转让征收土地增值税的法律文件效力很低，并且在实践中存在很多问题，所以，在目前框架下，是不宜征收的。有在线律师，如果您有任何的疑惑，欢迎您随时咨询。
  
  
  

·农村征地补偿标准是多少
      农村征地补偿标准包括土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费。土地补偿费一般为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。土地征收的安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。青苗补偿标准对刚刚播种的农作物，按季产值的三分之一补偿工本费。《土地管理法》第四十七条：国家征收土地的，依...

·鹤壁农村土地使用证怎么办理
      鹤壁农村土地使用证怎么办理我国实施的是土地所有权国有制。在农村，土地属于集体所有，人民只对土地享有使用权。而土地使用证就是对于土地使用权的一个确认，即法律上的承认。土地使用证的办理是需要很多条件和材料的。鹤壁是河南省的一个市，那么在鹤壁农村土地使用证该怎么办理呢？快跟着我们的脚步...

·海南省城镇征地补偿标准是多少？
      海南省城镇征地补偿标准是多少？ 土地征收是很多地方政府的工作重心之一，因为不管是媒体还是普通个人都非常关注拆迁工作的进行，所以为了保障拆迁征地工作合法有序地进行，地方政府往往会制定相关土地征收补偿安置管理办法，对相关补偿标准进行规定。那么，海南省城镇征地补偿标准是多少？详情参考...

·闲置土地收回程序是什么？
      闲置土地收回程序是什么？一、闲置土地收回程序是什么？1、立案调查核实国土资源局对闲置土地进行现场核实调查，查实用地批供手续情况、核实闲置土地定性、面积和闲置时间，并对被调查人进行询问、了解情况。2、闲置土地认定告知闲置土地认定后，向土地使用权人下达《闲置土地认定通知书》，告知闲置...

·征地补偿标准几年进行一次调整
      征地补偿标准几年进行一次调整一、征地补偿标准几年进行一次调整?国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。二、征地工作程序的规定1、告知征地情况。在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面...

·萍乡征地补偿标准是怎样的？
      萍乡征地补偿标准是怎样的？ 相信您都有看到过各种各样的拆迁新闻，甚至有得也亲历过拆迁，对拆迁征地也有一定的了解。拆迁征地作为我国目前普遍存在的现象之一，可以说吸引着广泛的关注。拆迁征地不仅关乎着城市的建设发展，更加关乎到被拆迁征地民众的生活安置。那么，萍乡征地补偿标准是怎样的？...

·房地产合同备案的手续是怎样的
      房地产合同备案的手续是怎样的?按照相关法律规定，房地产企业将商品房销售出去的话，要将和购房者签署的商品房买卖合同进行备案。这样做对于消费者是有不少好处的。通过查询备案信息，消费者可以避免遇到一房两卖的情况。那么，房地产合同备案的手续是怎样的?下面我们通过我们的这篇文章了解下。一、...

·国有土地使用证拆迁中有用吗
      国有土地使用证拆迁中有用吗 什么是国有土地使用证？ 《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。 《土地使用证》是非常重要的物权，不按合同办出《土地使用证》就是开发商违约和对业主“权利”的侵犯。 《国有土地使用证》不仅是住宅不动产的物权的...

·公司注册地址可以跨省变更吗
      公司注册地址可以跨省变更吗 公司注册地址即公司的住所，公司以其主要办事机构所在地为住所。很多人会有这样的疑问，“公司注册地址可以跨省变更吗”。关于这个疑问，在下文中对这个问题进行了相关介绍，请您往下阅读。 一、公司注册地址可以跨省变更吗 根据我国的法律规定，公司注册地址是可...

·保险可以在外地购买吗？
      保险可以在外地购买吗买保险可以异地买，但是建议选择全国性的保险公司，全国性保险公司才可以进一步考虑异地买保险的事宜，通常情况下，全国性保险公司会在全国开设分支机构，提供“全国通”服务，保单在手走到任何一个保险服务网点都可以享受通保通赔;或者支持保单迁移服务，只需办理相关迁移手续就...

·商业用地征地补偿协议该怎么写？
      商业用地征地补偿协议该怎么写？ 商业用地征地补偿协议该怎么写？ 商业用地征地补偿协议 甲方： 乙方： 甲方因建设需要占用土地，在镇人民政府监督协调下，根据《民法典》和《土地法》相关规定，经甲乙双方友好协商，本着自愿及平等互利、共同发展的原则，达成以下协议： 一、甲方用...