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姜律师
朱律师
姜律师
章律师
一方婚前按揭购买房屋，婚后共同还贷，离婚时分割通常是房归个人，婚后共同还贷部分及相应增值属共同财产,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 <{{tjlytel}}>
1、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条规定“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”。
2、根据条文表述，适用本条文处理夫妻婚后共同还贷的房屋需同时满足以下五个条件：
(一)签订买卖合同的时间。 夫妻一方签订不动产买卖合同的时间必须在婚前，且只能有夫妻一方签订该不动产买卖合同。若签订合同的主体为两人或者在婚后购买均应视为双方共同购买了房屋，则不适用于本条的规定<{{tjlytel}}>。
(二)首付款的支付。 一方须在婚前支付首付款，且首付款需为一方个人财产。若首付款为双方财产或另一方财产，又或是首付款支付时间在婚后则应为夫妻双方对房屋进行了出资，故不适用于本条的规定。需要注意的是，如果婚前首付款是一方父母出资(无论出资性质是赠与还是借贷)，婚后夫妻共同还贷且产权登记在一方名下，这种情形可以比照该条文精神进行处理。<{{tjlytel}}> (三)贷款的办理。 贷款必须在婚前以合同签订方个人名义办理。房屋的出资分为两部分，一部分为首付款出资，另一部分为贷款部分出资，若贷款人为两人或在婚后办理，则视为另一方已经对房屋进行了出资亦不适用于本条的规定。另外，一方未从银行贷款而是向亲朋好友借款也可以适用该规定。 <{{tjlytel}}> (四)婚后用共同财产还贷。 夫妻双方须在婚后用双方共同财产偿还贷款。对于是否为夫妻共同财产，<{{tjlytel}}>实践中一般从两个方面进行把握：在一般情况下，由于夫妻关系存续期间所获得的收益均为夫妻共同财产，且货币是种类物而非特定物，因此，只要偿还银行贷款的时间是处于婚姻关系存续期间的，就应认定为通过夫妻共同财产予以偿还;但如果夫妻之间实行分别财产制或者对于贷款偿还方式另有约定的，主张共同偿还的一方进行举证，否则则视为一方财产偿还，而不适用于本条的规定。 (五)需登记在一方名下。<{{tjlytel}}> 该房屋是登记在签订合同一方名下的。根据《物权法》的规定来看，不动产物权采登记公示原则。虽然产证有可能是在婚姻关系存续之前办理的，也有可能是在婚姻关系成立之后办理的，但是房屋的产证的办理是基于所有权人的合同权利以及因出资所获得的对价请求权，<{{tjlytel}}>而合同行为和出资行为都是婚前一方的个人行为，因此不能以该产证是婚姻关系存续期间所取得就简单地认为该房屋属夫妻共同财产。当然，如果该房屋直接登记在双方名下，一般认为是夫妻一方对另一方的赠与，故不适用于本条的规定。
3、对房屋增值的理解，指的是房屋购买价与当前不动产价值之间的差价，并且在实践中通常包含了装修的价值。绝大对数法院亦按照上述标准予以处理。不过，最高人民法院在《婚姻法司法解释三理解与适用》一书中解释本条立法的初衷时曾提到，主要是为了补偿另一方因婚姻关系存续而错过了最佳的购买时机。<{{tjlytel}}>然而，如果一方购买房屋十年后结婚，双方婚姻关系存续的一年内一次性归还房贷，然后双方离婚，另一方仍然可以主张按照十年房屋增值主张分割。
4、司法解释中指出补偿款按双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分来计算，但具体怎么来算，解释中没有具体的规定，导致在实务中在计算不动产补偿款时，<{{tjlytel}}>存在计算标准不统一的问题，为此，北京市高级人民法院民一庭制定了一个计算公式：不动产补偿款=夫妻共同还贷支付的款项（包括本息）÷（不动产购买价格（注：应该加上购房所需的其他费用）＋全部应付利息）×不动产评估现值（或夫妻认可不动产现值）×50%（注：这个全部应付利息到底何指，公式中也没说清楚，导致实践中容易出现新的争议，<{{tjlytel}}>最高院民一庭吴晓芳法官的观点是：离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果）。
5、案例一：本案争议焦点在于生效判决认定讼争房的权属比例及房屋补偿金数额是否错误的问题。王某称第三期集资建房款即2001年7月31日所缴纳的3.1万元系其双方在同居期间向亲戚所借，但没有证据证实。其还提出讼争房系以夫妻名义申请集资应为共同共有，对此，由于王某亦确认《福州市职工集资建房申请表》及《福州市职工集资建房产权比例计算审批表》上的填写时间“20XX年XX月XX日”、“19XX年XX月XX日”系倒签，该填写时间均为双方结婚登记之前，故不可能在当时即存在“配偶王某”，<{{tjlytel}}>因此，其仅依相关表格要求认定讼争房系以夫妻名义申请集资的主张，不予采纳。王某还主张讼争房产权系在婚姻关系存续期间取得，其是当然的物权人，因缺乏法律依据，不予支持。至于其再审申请提出的“单位职工若不满足参与集资建房的要求，如配偶在本市购买了安居房，单位可取消其集资建房的资格。即若王某在2001年购买了安居房，赵某没有资格成为单位的集资建房人”等均为假设性表述，未提供相应证据证实，<{{tjlytel}}>且该问题涉及集资建房资格审查，与本案审理范围无关。讼争房为赵某所在单位的集资房，产权已登记在赵某名下。由于集资房多为企事业单位为了解决内部职工的住房问题而通过筹集资金建造的房屋，属于政策性、保障性住房。享受集资建房的职工还需要具备相关条件等。<{{tjlytel}}>根据查明的事实，赵某向所在单位缴纳的四期集资款中，前三期均形成于其与王某办理结婚登记之前，最后一笔集资房补交款10412.58元于双方结婚登记之后，生效判决已将该笔10412.58元款项认定为双方婚后缴纳，为共同出资，该认定并无不当。生效判决比照上述法律规定，<{{tjlytel}}>确定计算产权比例的方法具体明确，并无不当，同时确定由产权登记一方即赵某对王某进行补偿，补偿时依赵某从照顾妇女意愿的角度，以不足10万元房屋补偿款的部分，作为生活帮助费支付给王某。
案例二：2000年冬曹某某与王某某经人介绍认识，2001年开始以夫妻名义生活，同年12月28日补办了结婚手续，2002年1月1日即生育女儿曹XX。曹某某购买甲某位于XXX路XX局宿舍独家院落的时间为2001年的10月XX日，购买价格为88000元。尽管该购房行为发生在双方办理结婚登记手续之前，但确在双方按民间习俗举行婚礼后并以夫妻名义共同生活期间，<{{tjlytel}}>依据以上事实认定位于XXX路独家院落为双方共同财产并无不当。关于曹某某主张购房时其向王某某父母借过款、<{{tjlytel}}>王某某未曾出资的理由，无论是借款还是出资，并不影响该房屋是双方共同财产的认定。
分析：按习俗办了婚礼但没登记结婚，<{{tjlytel}}>（之后补领了结婚登记）同居期间购买的房产如果登记在双方名下应为夫妻共同财产。
案例三： 赵某于2009年8月购买了楼房一套，房款共计30万元，赵某支付首付款17万元，剩余房款办理了按揭贷款，但因种种原因直到2010年6月赵某才获得房屋所有权证书。赵某于2010年5月与李某登记结婚，婚后双方共同还贷10万元。现赵某以夫妻感情破裂为由诉至法院要求与李某离婚，但双方对房屋如何分割产生分歧。
第一种意见认为，房屋产权所有证书获得时间为赵某与李某婚姻关系存续期间，故该房屋应认定为夫妻共同财产，只是首付款17万应认定为赵某婚前个人财产。 第二种意见认为，赵某婚前即完成了房屋首付款的交付并已办理按揭贷款，即事实上已经完成了房屋的买卖，因此该房屋应认定为赵某的婚前个人财产。<{{tjlytel}}>
通常处理是按第二种意见，原因如下：我国法律规定不动产所有权的取得采用登记制，因此对于房屋所有权的归属问题主要看房屋所有权证书登记在谁的名下。本案中虽然房屋产权证的取得是在赵某与李某登记结婚之后，但是不能单纯的按照房屋产权证书取得的时间作为划分房屋属于婚前个人财产还是婚后夫妻共同财产的依据，<{{tjlytel}}>因房产证的取得时间会因不同地域甚至不同开发商而不同。赵某婚前完成了房屋首付款的交付并已办理按揭贷款，即实际已经完成了房屋的买卖，因此该房屋应认定为赵某的婚前个人财产。
案例四：2002年5月28日，李某与王某登记结婚。婚后，李某父母于2002年10月出资10万元购买房屋一套，产权人名字为李某，余款40万元办理银行按揭贷款，由夫妻婚后共同偿还<{{tjlytel}}>，分20年还清。2003年8月房屋交付，王某父母出资4万元进行了房屋装修。2009年3月二人因为感情破裂，李某起诉到法院请求离婚。王某表示同意离婚，但坚持自己对该房屋进行了装修，并且共同还贷，自己应该对房屋拥有权利。要求房屋归其所有，她补偿给男方一定款项。
本案在审理过程中，出现了两种不同的观点：
第一种观点认为，房屋是在双方结婚之后购买的，由夫妻共同偿还房屋抵押贷款，根据《婚姻法》第十七条之规定，该房屋应当属于夫妻共同财产。即便认为该房屋是李某父母的赠与行为<{{tjlytel}}>，因为该赠与行为发生在结婚之后，也应当是对夫妻双方的赠与。况且房屋交付后，王某父母也出资对该房屋进行了装修。因此，王某请求房屋归其所有，由她向李某补偿一定的款项也是合理的。
第二种观点认为：婚后李某父母出资10万元首付款为李某购房一套，并将房屋产权登记在李某名下，<{{tjlytel}}>视为对李某个人的赠与。根据《婚姻法》第十八条第（三）项的规定，该房屋应当属于李某个人的财产。至于婚后婚后双方共同偿还贷款以及王某为该房屋发生的装修费用等，李某应当给予王某一定的补偿。
之后的司法实践对这种情况该如何进行权属认定，似乎有了统一。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法解释三》)第七条第一款规定:<{{tjlytel}}>“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”该规定并未区分父母系出全资还是仅支付首付款的情形,故对于婚后由一方父母支付首付款为子女购房,产权登记在出资人子女名下,以夫妻共同财产偿还房屋贷款的情形,该房屋应认定为出资人子女一方的个人财产,还是夫妻共同财产存在较大争议。
根据公平保护的立法意图,在确认不动产所有权时,应当对《婚姻法解释三》第七条第一款做严格解释,该条规定的婚后父母对子女赠与的标的物应指不动产而非出资,只有父母通过全资购买取得了不动产的所有权,并将不动产登记在自己子女名下时方可适用<{{tjlytel}}>《婚姻法解释三》第七条第一款的规定,而对于父母部分出资购买房屋之情形,因此时父母并未支付购买房屋的全部对价,其尚未取得房屋的所有权,<{{tjlytel}}>从而其无权决定将房屋赠与自己子女并将房屋登记在自己子女名下。因此,婚后一方父母支付首付款为子女购买不动产,产权登记在出资人子女名下,但由夫妻共同偿还贷款的情形,不适用《婚姻法解释三》第七条第一款的规定,该房屋无论登记在夫妻任何一方的名下,都应视为夫妻共同财产,在离婚时予以公平分割。
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