买卖合同最终未能订立，中介公司有权主张违约金吗？

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  1. 2004年6月12日，上海搏邦地产投资顾问有限公司（以下简称搏邦公司）与毛艺霖（买受方）和案外人庄焕华、庄静雯（出卖方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定搏邦公司作为居间人将案外人坐落于本市浦东新区浦明路99弄32号102室的房屋介绍给毛艺霖购买，该房总房款为人民币2,450,000元，并约定了付款方式、意向金的数额及处理办法。协议第十条还约定，由于毛艺霖的原因导致房地产买卖合同未签订的，应向搏邦公司支付总房款3%的违约金。协议签订后，毛艺霖依约支付给搏邦公司意向金5,000元。后毛艺霖与案外人因故未签订房地产买卖合同，搏邦公司遂诉至原审法院，以毛艺霖在签订《房地产买卖合同》时提出不合理的贷款要求被拒后即拒绝签订该买卖合同为由，要求判令毛艺霖依约支付违约金49,000元。毛艺霖则表示，在《房地产买卖居间协议》中约定买受方和出卖方向居间人支付违约金的条款属“霸王条款”，故要求撤销该条款。

  2.一审法院判决：原告上海搏邦地产投资顾问有限公司要求被告毛艺霖支付违约金人民币49,000元的诉讼请求不予支持。

  3.根据合同法第三十九条、第四十条的规定，认定格式条款无效需满足两个要件：其一，该条款系格式条款；其二，该条款存在合同法第52条和第53条规定的情形，或格式条款提供方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利。本案系争条款符合上述两个要件。

  4.依照合同法的规定，在居间合同中只有居间人的居间活动达到目的，即促成委托人与第三人之间的合同成立的，委托人才负有给付报酬的义务。而居间人的活动能否达到目的有着不确定性，不是完全可由居间人的意志决定的。有时，尽管居间人为了促成合同的成立也尽了向委托人报告或者媒介的义务，但合同却因种种原因没有成立。在此情况下，居间人从事居间行为势必支出一定必要的费用，倘无补偿，亦属不公平。为此，合同法第427条规定，“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”

  5. 在居间未成功的情况下，居间人固然可以请求委托人支付必要费用，但必要费用与报酬毕竟不是同一概念，而且在数额上往往也相差很大。

  

·房屋的所有权、使用权及他项权利
      

 一、 房屋的所有权
　　 房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置 权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。

　　 取得房屋所有权的方式有很多，现本报归纳如下...

·房产权属状态知多少
      商品房：指直接从开发商手中购买的房产，这种房屋的建设用地一般是通过出让的方式获得，开发商在取得土地使用权时向国家支付了土地出让金，个人在购买房产时，房价里亦包含了土地出让金，再转让时，不用再补交土地出让金，买卖双方只负担规定的税费即可，这种产权即俗称的“大产权”。以海淀区为例，此...

·限购政策引起的房屋合同纠纷怎么处理？
      1.对因限购、禁购引发的房屋买卖合同纠纷，人民法院应当判令合同解除。经审查发现由于交易主体受到国家宏观调控政策限制而无法从事房屋买卖交易的，人民法院只能判令解除合同。这是因为，限购、禁购的规定属于国家房产调控下的禁止性规范，具有强制性，新政实施前签订的房屋买卖合同赖以存在的基础已...

·房产证保护你哪些权利？
      对房地产的保护不同于对其他一般财产的保护，需要由政府以权属登记的办法来确定其权利的归属。
房产证的作用
一、保障房屋权利人的合法权益。房屋权利人的合法权益是指权利人依法对自己的房产享有的占有、使用、受益和处置的权利。这种权利只有在权利人向政府房地产行政主管机关进行了...

·村民申请宅基地需要哪些条件？
      农村村民有下列情形之一的，可以申请宅基地： (1)年满20周岁的本村村民，因结婚等原因确需建设新房，且缺少找基地的(包括男方到女方落户的)； (2)因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设或因国家建设征用土地等原因需要搬迁的； (3...

·.承租人未经出租人同意擅自改变房屋结构，出租人能否解除合同？
      1.王炳方（化名）与黄明艳（化名）于2013年9月23日签订了房屋租赁合同，约定王炳方将其位于南宁市某区别墅出租给黄明艳使用，租期五年一个月，自2013年12月1日起至2018年12月31日止，年租金120000元，按半年支付。房屋使用用途为办公场所。合同签订时承租人支付保证金1...

·小产权房是否可以继承
      一是经过国家相关政府部门的土地、规划、建设环节审批，建设在农村集体建设用地上的城中村改造房；其二是未经过任何国家相关部门和环节审批，建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。 第一类房屋，从取得主体划分有两种：一种是农村集体组织成员，即本村村民，通过出资购买或者置换取得；一种是非...

·央产房能上市交易吗？
      1. 央产房，全称是中央在京单位已购公房，即原产权单位为各部委以及中央直属机关的房产，是指职工按房改成本价或标准价《优惠价》及其他国家认可的优惠办法购买的原产权属于中央在京单位、国有大中型企业、国务院各部委机关等处的共有住房。 2. 根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办...

·买卖公房承租使用权，转让合同是否有效？
      1. 《城市公有房屋管理规定》明确禁止自由转租和买卖公房使用权，现在允许公有住房公开有偿转让必然和该规定相冲突。第一，公房使用权是一种他物权，属用益物权，从其法律特征上看，是允许转让的，需要明确的是该处的转让，是指房屋的使用权转让，并未对产权人的产权造成任何侵害；第二，按照《合同...

·车位被抵押，能否排除强制执行？
      1.车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。 ...

·房改房买卖合同效力怎么界定？
      1. 房改房又称已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。 2. 房改房在交易方面确实与商品房有所区别。一般来说，职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价，而是标准价或者成本价。职工...