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商品房小区土地使用权怎样确定


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  商品房小区土地使用权怎样确定
  
  一、商品房小区土地使用权怎样确定
  
  一、商品房或住宅小区的地皮所有权是属于国家的,土地使用权和地上房屋的所有权是属于购房个人的。
  
  二、依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
  
  第十一条 土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。
  
  第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
  
  (一)居住用地七十年;
  
  (二)工业用地五十年;
  
  (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
  
  (四)商业、旅游、娱乐用地四十年;
  
  (五)综合或者其他用地五十年。
  
  二、法律、行政法规明确规定属于业主共有的部分
  
  从物权法的规定来看,下列部分属于法定共有部分:建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施,属于业主共有。其他公共场所、公用设施,认定标准是这些公共场所、公用设施不属于某一单个的人所有,也不属于开发商所有。物业服务用房属于业主共有,至于开发商是不是将物业服务用房的建设费用分摊到全体业主身上,在所不问。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。电梯、水箱属于业主共有。
  
  三、建筑区划内建设用地使用权不都属于业主共有
  
  建筑区划内的建设用地使用权不都属业主共有,也有例外:在小区内的某一整栋建筑物属于特定业主所有的情况下,该栋建筑物的规划占地的建设用地使用权属于该特定业主,而不属于小区的全体业主共有。小区内的城镇公共道路占地和城镇公共绿地占地,该地的建设用地使用权不属于共有部分。在规划时就确定属于某个业主所有的绿地,就应当归个人所有;对于房屋买卖合同中约定的附赠的花园,究竟应当归属于业主共有还是业主单独所有,存在不同看法。最高人民法院的倾向性意见认为,既然这些绿地根据合同已经约定归个人所有,且其为此支付了对价,应当按照约定归业主个人所有。
  
  土地法中有关商品房小区,土地使用权的确定条件,首先明确一切土地都是属于国家的,然后就是对于土地的使用权,都是属于购房者个人所拥有的权利。土地法中对于商品房的土地使用权有效期限,一般都是按照70年的使用权来计算的。
  
  


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