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产权调换补偿安置款置换的规定


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  产权调换系指房屋拆迁过程中,由拆迁人对按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿,再由被拆迁人按产权调换安置房指导价购买拆迁人提供的产权调换房屋,被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的指导价进行差价结算,分别作价,互找差价。
      拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。
      对实行产权调换或者被拆迁人以货币补偿款购买的房屋与被拆迁房屋等值的部分,被拆迁人免缴房屋契税和产权变更交易费。


·房地产拆迁中的特殊情况
      第一类是居民区中的街道工厂。该类房屋在市场上既无成交案例也无出租案例,无法采用市场比较法和收益法,而采用成本法评估,由于该类房屋的容积率较高,最后计算出的市场价格相对偏低,较难真实反映该类房屋的客观市场价格。   第二类是居住用房作为办公用途。如某估价对象为三层旧里房屋,居...


·拆迁估价报告的救济
      在房屋拆迁这一行政行为主导地位活动中,当拆迁当事人对于房屋拆迁估价报告不服的,可以按照《城市房屋拆迁估价指导意见》第19条至23条规定进行维权,具体如下:拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的,可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结...


·对拆迁评估有异议可申请复核
      拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。若对复核估价或重新评估价格仍有异议的,可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。...


·拆迁评估价格的执行
      拆迁评估价格执行不力的原因是多方面的,核心是利益矛盾问题,主要表现在拆迁主体(拆迁当事人双方)之间以及拆迁单位与评估机构之间的利益矛盾。   一是被拆迁人对拆迁补偿要求过高,难以协商。当前在拆迁补偿问题上,被拆迁户普遍期望值较高。 在这些被拆迁人的过高要求面前,评估价格往往...


·拆迁评估的依据
      拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。

  拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。

  我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》中第三章第十九条规定:房屋征收评...


·对被拆迁房屋的面积如何进行判断?
      

根据有关法律规定,在判断被拆迁房屋面积时,以被拆迁房屋所有权证记载的面积为准。这是一种原则性、一般性的规范。但实践中,尤其是农村集体土地上的房屋面积,实际面积往往大于产权证上的面积。这种情况,如果被拆迁人确实有证据证明房屋所有权证书上所记载的面积标准...


·选择房屋估价机构的程序
      一、发布通知

  房屋拆迁项目确定后,由拆迁单位在市房管局拆迁管理信息网上发布信息,将拆迁项目、范围、面积、户数、联系方式和报名时限等内容进行发布,报名时限不得少于3日。

  二、估价申请

  拆迁评估机构收到信息后,根据自身评估资质所能承...


·拆迁评估的完善
      一、尽量使评估价接近公开市场价。

  房屋征收应当采用“赎买”政策,由政府出资购买被征收房屋,之后拆迁房屋、腾出土地,故应按公开市场价补偿;《城市房屋拆迁估价指导意见》11条亦明确规定:“拆迁估价的价值标准为公开市场价值”。公开市场价要素包括:卖出和买入完全出于自...


·违法建筑需要拆迁评估吗?
      拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,对其房地长市场价格进行的评估。区位主要考虑交通、配套设施、人文环境所占用土地的面积等因素,用途主要考虑是住宅用房、营业用房还是工业用房,建筑面积主要考虑主建筑和附属建筑。

  被拆迁房屋...


·拆迁房屋性质和面积的认定
      建设部《城市房屋拆迁评估指导意见》第十二条的规定:“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的,从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的,从其协商结果。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的,应当向城...


·拆迁评估报告的要求
      首先,评估机构必须是依法设立的;其次,委托评估的人必须与评估机构订立书面委托合同;再次,评估机构必须收集审查证据材料,进行实地勘察,采用市场比较法等方法作出评估报告;最后,评估报告的形式必须合法,有至少2名专职注册房地产评估师签字。...


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