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姜律师
朱律师
姜律师
章律师
1、1.离婚时按揭房屋归属的不同观点
在司法实践中，对于夫妻一方婚前签订商品房买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款按揭购房，不动产登记于一方名下，离婚时如何认定不动产的归属，存在非常大的争议。实务界主要有两种观点：
（1）以不动产登记簿中载明的权利人确定归属为原则，以资金来源、性质判定为补充。上海高级人民法院持此观点。 不动产权属证书是证明所有权人的依据。物权法的价值基础在于对所有权人和善意第三人交易行为的保护，维护财产动态安全与静态安全。按揭房屋的所有人如未经登记无公示效力，第三人有理由相信权属证书载明的权利人为该按揭房屋实际所有人，因此对所有人的判定应以权属证书登记内容为准。 同时以购房资金来源与性质，作相应的补充。对于有证据证明婚前购房由另一方共同出资，房屋仍为产权登记人的个人财产，银行贷款为个人债务，但另一方出资部分应予以返还；若配偶方同时有证据证明是双方认可共同共有下出资的，虽然权属登记在一方名下，应宜认定为夫妻共同财产，按揭贷款债务为共同债务。对于按揭房屋增值部分的认定，上海高院认为其由抛售时原物交换价值的上升导致，属个人财产。
（2）依产权证取得的时间判断属夫妻共同财产还是个人财产。江苏高院持此观点。 江苏高院认为，如果按揭房屋所有权证书系婚后取得，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割；对于一方婚前支付的首期房款，可由另一方返还一半；尚未归还的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。如果所有权系婚前取得，则应当结合产权登记情况进行认定。如果登记于双方名下，则认定为夫妻共同财产，处理原则同上；如果登记于一方名下，则认定为一方个人财产，对于婚后以夫妻共同财产偿还的贷款部分，由享有所有权的一方予以返还；不享有所有权一方要求分割房屋增值部分相应收益的，人民法院应予支持。
2、婚前一方付首付购买，离婚时已经取得房产证的按揭房屋归属：
一种是夫妻一方婚前以个人财产支付首付购买并按揭贷款，婚前办理了夫妻一方个人为所有权人的房产证，婚后双方共同还贷的情形。
在这种情形下， 房屋应为婚前购买一方的个人财产。从我国现行的法律规定来看，虽然配偶一方婚后参与了还贷，但这并不能改变房屋个人财产的性质，所以该情形下的房屋为一方个人财产，在离婚时另一方无权要求分割。但对参与共同还贷的配偶一方，有权要求对方对其清偿的部分予以返还。在此需要明确的是，共同还货不论是用一方的个人工资还是双方的工资，都应认定为共同还贷，这主要源于我国的《婚姻法》明确规定结婚后夫妻的工资奖金为夫妻共同财产，除非一方能证明其所用还贷之钱款为婚前个人财产。
另外一种情形是夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚后双方共同还贷，婚后取得房产证的按揭房屋的归属问题。这种情形下的房屋归属，有观点认为婚前取得房产证的，房屋为一方的婚前个人财产;婚后取得房产证的，房屋则为双方的共同财产。对此，笔者认为不能以房产证的取得时间作为房屋归属的判断标准，而是要看谁到底为购买此房屋支付了更多的款项。婚后取得的产权证书是一方通过自己婚前财产支付首付款的形式转化而来的，属于个人财产具体形态的转化。且即便是婚后共同还贷，但婚前一方支付的款项往往要高于其配偶一方，所以不能因为配偶一方参与还贷而改变房屋归个人所有的属性。此时如果仅仅因为产权证婚后取得而简单认定是夫妻共同财产，就将出现一方完全没有出资却仅仅因为结婚而成为房屋共有人的现象。这一结果不但有违公平原则，也有悖婚前个人财产独立的立法本意。
但若一方婚前支付首付款，离婚时尚未取得所有权。对于这种情况，应区分不同的情形来处理。当夫妻一方婚前支付首付款，婚后由其以个人所有财产还贷的，该房屋当然为该一方的个人财产，离婚时另一方配偶无权请求分割该房屋。当然对于剩余的未清偿债务，该方也无清偿的义务。如果一方婚前支付首付款，婚后夫妻共同还贷，离婚时尚未取得房屋所有权的房屋，该房屋仍应为一方的个人财产，剩余的按揭债务也是其个人债务。如果配偶一方参与还贷的，应该给予补偿。对于剩余的未清偿债务，该方也无义务予以清偿。
3、在离婚分割争议房产时，法官不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，同时要根据婚姻法第三十九条的规定，根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判。也就是说，计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，即相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方当事人的利益。
审判实践中，有时也会遇到房价下跌的情况，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，我们认为，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二，
一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；
二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。
4、2001年我国修正后的婚姻法规定了夫妻共同财产制、个人财产制和约定财产制，其中以婚后所得共有制为法定夫妻财产制，即夫妻一方婚后所得财产，除法律另有规定或当事人另有约定外，均属于夫妻共同财产。然而按揭购房采取的是分期付款的购买方式，权属证书既可能在婚前或婚后取得，还贷也可能是一方个人财产还贷或是夫妻双方共同财产还贷，而且还贷期间往往跨越了婚姻关系存续期间，离婚时按揭房屋所有权及增值部分归属的判断，成为一个难点。增值部分的认定是否属于按揭房屋的孳息，理论界也存在较大的争议。《婚姻法司法解释三征求意见稿》尝试着解决这一盲点问题，其中第六条规定“夫妻一方的个人财产在婚后产生的孳息或增值收益，应认定为一方的个人财产；但另一方对孳息或增值收益有贡献的，可以认定为夫妻共同财产。”
5、案例一：黄某于2004年2月26日以个人名义购买住房一套，总价款为416933元，首付166933元，余款申请按揭贷款25万元。同年9月6日办理了房屋所有权证，载明所有权人黄某。2004年9月20日黄某与吉某登记结婚。婚后双方共同偿还该房屋贷款本息6万余元。后夫妻双方常因家务琐事发生争吵，黄某于2007年7月25日诉至法院，请求人民法院判决与吉某离婚，并分割夫妻关系存续期间的共同财产。法院判决：经审理，一审法院判决原被告离婚，同时判定该房屋属黄某的婚前个人财产，尚未偿还的贷款亦由黄某予以偿还。夫妻关系存续期间，共同还贷款6万余元为黄某与吉某夫妻共同财产，但财产分割时不能仅以此还款数额来予以认定双方的共同财产，考虑该房屋已经装修及房屋价值上涨幅度较大等因素，判令黄某应支付吉某13万元财产分割费用。 后双方均上诉。二审法院判定该争议房屋系黄某婚前财产。房屋的增值部分也属于所有权人，黄某仅需偿还吉某婚姻存续期间按揭房屋贷款本息一半。
案例二：2003年1月7日，朱某以按揭付款方式购买房屋一套，房屋总价款为402192元，银行按揭利息15388.80元。同年5月22日朱某与罗某登记结婚。朱某婚前已支付按揭贷款合计108929.80元，婚后夫妻共同偿还按揭贷款余额308651元。房屋权属证书尚未办理。2005年5月24日，罗某诉至杭州市中级人民法院请求与朱某离婚。经评估房屋市场价格为104.3万元。 法院判决：一审法院经判决原被告离婚，同时判定涉案房屋的权利与义务应由朱某继续履行。朱某婚前已支付按揭贷款合计108929.80元为个人财产，婚后夫妻共同偿还按揭贷款余额308651元为夫妻共同财产；对房屋增值部份按照朱某婚前出资108929.80元和夫妻关系存续期间夫妻共同出资308651元之比例进行分割，对前者朱某婚前个人出资而形成的相应房屋增值部分163140.6元归其个人，对后者夫妻关系存续期间共同还贷而形成的房屋增值部分462247.4元，由两人平分。
案例三：陈某与罗某于××××年××月××日登记结婚，四川省XX县人民法院于2014年1月29日、四川省XX市中级人民法院于2014年5月5日，判决双方离婚。2009年1月16日，罗某代陈某与某森公司、中国农业银行XX支行签订了《商品房买卖合同》、《个人住房按揭贷款合同》并办理公证等手续，购买位于四川省XX县XX街道XX路18号观XX社区12栋1单元12层1205号住房，该房屋总价款698000元，首付款为252000元，余款446000元向中国农业银行XX支行按揭贷款。绝大部分首付款从陈某银行卡支付。2012年8月29日，中国农业银行个人还款凭证载明，借款人陈某提前还贷20万元。按照婚姻法的相关规定，陈某与罗某婚姻期间购买的房产不因一方贡献大小确定分配比例，应当按照共同共有各自50%进行分配。因此，陈某认为二审判决诉争房产各自50%进行分配缺乏证据证明的理由不能成立。（三）关于本案适用法律的问题。《中华人民共和国婚姻法》第三十九条规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决”。
案例四：2004年4月27日申诉人高某某前妻姚某某与原审第三人广汇公司、中国银行建设路支行分别签订《商品房买卖合同》、《按揭贷款担保协议书》、《房产抵押合同》、《个人住房借款合同》、《担保及回购承诺函》等合同，合法有效。因申诉人高某某未依照与前妻姚某某签订的离婚调解书的约定按期向银行缴纳按揭贷款，故广汇公司依据与姚某某签订的《担保及回购承诺函》、《按揭贷款担保协议书》关于回购的约定，解除与合同相对人姚桂玲签订的《商品房买卖合同》，经公告程序后，对合同标的进行回购，并再行出售给被申诉人李某并无不当。对原审第三人广汇公司的上述行为有异议，也应当由合同相对人姚某某提出，而非本案申诉人高某某。原审第三人广汇公司将涉诉房屋回购后，对该房屋所有权、处分权归原审第三人广汇公司所有。故原审第三人广汇公司与被申诉人李某签订的《商品房买卖合同》合法、有效。
·婚姻关系证明的的出具程序
一、出具《夫妻关系证明书》有两个基本条件：一个是确实丢失了《结婚证》;二是有结婚登记的档案可查。具备了这两个条件，就可申请出具《夫妻关系证明书》。
二、出具的程序
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