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姜律师
朱律师
姜律师
章律师
清远市区闲置土地处置办法
清远市闲置土地处置实施细则
第一章 总 则
第一条 为统一闲置土地认定标准和处置方式，加快闲置土地处置，规范土地市场行为，促进节约集约用地，保障城市配套设施建设，保障房地产市场平稳健康发展，现根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》(国土资源部第53号令)、国土资源部住建部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平衡健康发展的通知》(国土资发〔2015〕37号)、国土资源部办公厅《关于印发〈闲置土地处置法律文书示范文本〉和〈闲置土地处置案卷表〉的通知》(国土资发〔2013〕16号)等的规定，结合本市实际，制定本实施细则。
第二条 清远市辖区范围内的闲置土地的调查、认定、处置和利用，适用于本实施细则。
第三条 闲置土地处置应遵循的基本原则。
(一)立足盘活，促进利用。以盘活土地开发利用为目的，尽量督促项目进行开发建设。
(二)依法依规，有序进行。严格遵守国家法律法规规章的相关规定，做到适用法律法规规章正确，事实清楚，程序合法。
(三)分清责任，分类处理。对属于政府、政府有关部门的行为造成土地闲置的，处置时充分照顾土地使用权人的利益;对用地单位自身原因造成土地闲置的，严格按规定处置。
第四条 各县(市、区)人民政府、高新区管委会负责辖区内闲置土地的调查、认定、处置工作。
第二章 认定
第五条 具有下列情形之一的，认定为闲置土地：
(一)超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。
(二)已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地。
(三)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的。
第六条 相关指标的界定。
(一)宗地。闲置土地认定以国有建设用地使用权有偿使用合同、划拔决定书或建设用地批准文件为宗地单位进行核定。
(二)动工开发日期。国有建设用地有偿使用合同或者用地批准文件(指划拨决定书、用地批文等)已约定、规定动工开发建设日期的，按规定时间进行认定。未约定、规定动工开发建设日期的，按以下方式认定动工开发日期：自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的;经批准予以转让(含法院裁决过户)的，自受让方取得国有土地使用证之日起1年(不包括分割发证)为动工开发日期;法院判决给第三人的，从第三人取得土地使用证之日起1年为动工开发日期。
(三)动工开发行为。动工开发是指依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕;使用桩基的项目，打入所有基础桩;其他项目，地基施工完成三分之一。
(四)应动工开发和已动工开发建设用地面积。应动工开发建设总面积指依据报经城乡规划部门批准的《建设工程规划许可证》标明的全部地上建筑物占地面积的总和，《建设工程规划许可证》未标明建筑物占地面积的，则可按宗地的建设用地面积与建筑密度的乘积来计算。已动工开发建设用地的面积，已经形成地上建(构)筑物的，按照建(构)筑物的基底土地面积认定;未形成地上建(构)筑物的，按地基施工部分的土地面积进行认定。
(五)项目投资额。总投资额和已投资额均不包括国有土地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。项目总投资额按照土地使用权有偿使用合同或划拨用地决定书约定进行认定;没有约定或约定不明确的，根据发展和改革部门的固定资产投资项目备案、核准或项目批复确定;发展和改革部门的相关许可文件对项目应投资总额没有规定或有争议的，依据规划许可的项目报建方案，委托具备相应资质的社会中介机构进行评估确定。已投资额是指土地使用权人已经投入用于土地开发建设的资金总额，可以依据项目建设进度，委托具备相应资质的社会中介机构进行评估确定。
(六)土地取得价。土地取得价是指土地使用权人以出让或转让方式取得土地时支付的地价款，不包括取得土地应缴纳的相关税费和土地开发费用。土地取得价原则上以土地出让合同或转让合同记载的价格为依据，土地出让合同或转让合同价格低于现行基准地价的可以现行基准地价价格为土地取得价，没有土地出让合同或转让合同以及合同未明确价格的以现行基准地价为土地取得价。
土地开发费用是指土地使用权人取得土地使用权后，在土地上进行平整、道路、供水、供电、供气、绿化、排污、排洪、电讯等工程所投入的费用，不包括土地征收、拆迁安置补偿、青苗补偿等土地出让价款所应包含的费用，合同(协议)约定由土地使用权人承担的除外。难以核算的，可委托具备相应资质的社会中介机构进行评估确定。
第七条 闲置土地的认定程序按照《闲置土地处置办法》(国土资源部第53号令)的规定执行，文本按照《闲置土地处置法律文书示范文本》的规定执行。
第三章 闲置原因
第八条 有下列情形之一，属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，经审核属实，认定为政府原因。否则，属于土地使用权人自身原因造成闲置。
(一)因未按国有建设用地有偿使用合同或者划拔决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的。
(二)因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的。
(三)因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的。
(四)因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的。
(五)因军事管制、文物保护等无法动工开发的。
(六)政府、政府有关部门的其他行为。
(七)因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的。
第四章 处置和利用
第九条 政府原因造成闲置的土地，选择以下方式处置：
(一)调整土地使用条件。一是根据城乡规划要求，按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。二是在一定期限内调整土地使用条件，作为城市公共设施使用。为弥补城市功能不足，改善市民生活条件，经城乡规划部门审批后，闲置土地可用于建设停车场、体育设施、游乐场所、公园绿地、肉菜市场或批发市场、不影响城市景观的简易商业或餐饮设施等城市公共设施。开发建成后经规划、建设部门验收合格的，视为处置到位，期间不作闲置土地。已按规划建设，开发建设用地面积超过应动工开发建设用地总面积三分之一或者已投资额超过总投资额百分之二十五的，可予办理抵押、继承、出租和名称变更等登记手续。已完成建设取得房地产权证的，办理房地产权转让后，可申请办理土地转让登记手续。
(二)延长动工开发期限。未能按时动工开发的，用地单位在约定动工开发日期前30日提出延期申请，国土部门应予批准延期，但延长动工开发日期不超过1年，只能延长一次。
(三)协议有偿收回。经双方协商同意，采取协议方式收回土地使用权，收回补偿价格包括土地价款和土地开发费用。土地价款选择以下两种方式之一确定，但不得高于土地取得价的1.4倍。
1、评估方式确定收回补偿价格。按土地使用证载用途通过摇珠方式双方共同委托三家土地评估公司评估的现行土地市场价格(评估费用按标准计算，由三家公司按照1/3均分),择价格居中的评估结果作为土地价款。评估价格高于土地取得价1.4倍的按1.4倍补偿，低于1.4倍的按评估价格补偿。
2、招拍挂公开出让方式确定收回价格。由政府收回土地使用权后重新招拍挂，所得价款扣除按规定需提取的各项资金(包括农业开发资金、教育资金、农田水利资金、住房保障资金、收储资金等)，剩余部分可作为土地价款(涉及改变土地使用条件的，还应扣除土地新旧条件的差价)。剩余部分价格高于土地取得价1.4倍的按1.4倍补偿，低于1.4倍的，将剩余部分全额补偿。
(四)由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年。
(五)土地置换。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地。
(六)除上述处置方式外，根据实际情况，也可选择其他合适的处置方式，报人民政府或管委会批准后实施。
选择以上处置方式后，土地使用权人要与国土部门重新签订国有土地使用权出让合同或补充合同，重新约定开、竣工时间和违约责任等内容。
政府原因造成闲置的土地，准予办理抵押、继承、出租和名称变更等登记手续(转让除外)。对政府拟收回土地使用权或根据城乡规划地块需整合后才能开发的，则不予办理转让、抵押、出租登记手续。
第十条 土地使用权人自身原因造成闲置的土地，选择以下方式处置：
计征土地闲置费。未动工开发满一年的，由国土部门报经县、市(区)政府、高新区管委会批准后，向土地使用权人下达《土地闲置费缴款通知书》，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。没有土地出让或者划拨价款的，按最新基准地价内涵确定价格的20%征缴闲置费。以转让方式取得土地使用权的，按土地转让合同价格的20%征缴土地闲置费。征缴闲置费后可办理继承、名称变更、分割和抵押手续(转让和出租则不予办理)。土地被司法查封的，查封前属于闲置土地的，先按以上标准征缴土地闲置费后再办理过户手续。经法院裁决、拍卖和公正办理过户手续的闲置土地，闲置费可由土地受让人缴交。国有建设用地使用权人未按规定时间缴纳土地闲置费的，自逾期之日起，按日加处未缴土地闲置费百分之三的罚款。土地闲置费不列入生产成本。
无偿收回。未动工开发满两年的，由国土部门报经县、市(区)政府、高新区管委会批准后，向土地使用者下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。
除上述处置方式外，根据实际情况，也可选择其他合适的处置方式，报人民政府或管委会批准后实施。
第十一条 市、县国土资源主管部门拟订闲置土地处置方案后，报同级人民政府批准实施。闲置土地设有抵押权的，市、县国土资源主管部门在拟订闲置土地处置方案时，应当书面通知相关抵押权人。
第十二条 国土部门在作出征缴土地闲置费、收回国有建设用地使用权决定前，应当书面告知土地使用权人有申请听证的权利。土地使用权人要求举行听证的，应当按照《国土资源听证规定》的规定依法组织听证。
第十三条 《征缴土地闲置费决定书》和《收回国有建设用地使用权决定书》应当包括以下内容：
(一)土地使用权人的姓名或者名称、地址。
(二)违反法律、法规或者规章的事实和证据。
(三)决定的种类和依据。
(四)决定的履行方式和期限。
(五)申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限。
(六)作出决定的行政机关名称和作出决定的日期。
第十四条 土地使用权人应当自《征缴土地闲置费决定书》送达之日起三十日内，按规定缴纳土地闲置费;自《收回国有建设用地使用权决定书》送达之日起三十日内，到国土部门办理土地使用权注销登记，交回土地证书。土地使用权人不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第十五条 《限期开发通知书》应当包括以下内容：
(一)土地使用权人的姓名或者名称、地址。
(二)违反法律、法规或者规章的事实和证据。
(三)通知的履行方式和期限。
(四)发出通知的行政机关名称和作出决定的日期。
(五)其它需要说明的事项。
第十六条 土地使用权人逾期不申请行政复议、不提起行政诉讼，也不履行相关义务的，国土部门可以采取下列措施：
(一)逾期不办理土地使用权注销登记，不交回土地证书的，直接公告注销土地使用权登记和土地证书。
(二)申请人民法院强制执行。
第五章 协同机制
第十七条 成立闲置土地处置工作领导小组,具体负责闲置土地处置工作。清远高新区管委会、各县(市、区)人民政府成立由发展和改革、经信、财政、国土资源、住建、商务、法制、城乡规划、土地开发储备等部门组成的闲置土地处置工作领导小组，对闲置土地认定和处置等重大问题进行集体决策。
第十八条 各相关部门要加强联系，密切配合。
具体职责分工如下：国土资源部门具体负责闲置土地调查、认定等工作的组织实施、土地闲置费的征收;城乡规划部门负责提供建设项目应动工开发建设用地总面积情况，对因政府修改规划、用途、建设条件等造成无法动工的原因进行核定，并出具审核意见，负责制定城市公共设施的建设标准、审批流程等工作;住建部门负责提供建设项目已动工开发建设用地面积情况、建筑物、构筑物价格评估的相关材料;发展和改革部门负责提供项目投资总额资料;财政部门负责落实闲置土地处置过程中发生的勘测、评估、经办机构工作经费以及收回土地的补偿费用;土地开发储备部门负责配合拟定收回土地处置方案、收回土地补偿费的拨付，对不能按土地出让合同约定的条件交地的，出具审核意见;法制部门负责协助制订闲置土地处置相关规范性文件，指导解决闲置土地处置过程中发生的法律问题，依法依规行政;经信、商务部门提供企业进驻时签订的相关协议，协助拟定处置方案。
第六章 预防和监督
第十九条 土地供应前，应对拟供应土地进行必要的前期开发，做到“净地”出让，按时交地，签订《交地确认书》。出让地块没有明确土地用途、容积率、建筑密度等规划条件的，以及未达到“净地”的，国有土地使用权不得出让。
第二十条 国有建设用地使用权有偿使用合同和划拨决定书应当就项目开工、竣工时间和违约责任等作出明确约定。国有建设用地使用权人应当在项目开发建设期间，及时向国土部门报告项目动工开发、开发进度、竣工等情况，并应当在施工现场设立建设项目公示牌，公布建设用地使用权人、建设单位、项目动工开发、竣工时间和土地开发利用标准等。
第二十一条 国土部门应当完善土地利用动态巡查监管机制，监督、督促土地使用权人按时进行开发建设，及时发现和预防新的闲置土地发生。
第二十二条 信息公开。各地要在当地政府门户网站或国土部门官方网站设立闲置土地处置专栏，向社会公开闲置土地的位置、土地使用权人名称、闲置时间、闲置原因等信息。属于政府或者政府有关部门的行为导致土地闲置的，也要同时公开。闲置土地在没有处置完毕前，相关信息应长期公开。
第七章 法律保障
第二十三条 相关职能部门及其工作人员在闲置土地调查、认定和处置工作中，存在超越、滥用法定职权、事实调查认定不清楚、法律依据错误、行政裁量明显不当、徇私枉法、收受贿赂、违反法定程序等情形的，应当依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十四条 妨碍土地管理工作人员依法执行公务，情节严重的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定处理;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第二十五条 土地被司法查封，查封前尚未认定为闲置，查封期间不计入闲置时间。
第二十六条 本实施细则由清远市国土资源局负责解释。
第二十七条 本实施细则自颁布之日起施行，有效期3年。法律、法规和规章另有规定，从其规定。2012年4月18日起施行的《清远市区闲置土地管理办法》同时废止。原已颁布的相关政策与本实施细则不一致的，以本实施细则为准。本实施细则实施前已进入处置程序(已报政府审批处置方案)的闲置土地，可按原规定处置，处置期满后仍然闲置的，按本实施细则规定执行。
清远市区闲置土地处置办法对如何认定闲置土地、动工开发行为等相关指标的界定做出了详细规定，对闲置土地是否因政府原因造成也制定了不同的处理办法，为了加快闲置土地的处理加快处理工作，还成立了闲置土地领导小组。为提高土地利用率，防御和监督机制应运而生。
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