商品房买卖合同定金的处理

泰州律师网 www.tz148.net

  1.因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。

  

   　　(1)“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同”的情形分析。

  

   　　出卖人具备订立房屋买卖合同的条件而不订立，能否判决当事人订立房屋买卖合同?

  

   　　一般认为，有效成立的合同应当被实际履行，除非存在履行不能的情形。有观点认为，应当“要求双方按预约订立本约，预约中未列人的非主要条款，双方不能达成协议的，可以由法院参酌交易惯例以判决代替当事人的意思。”

  

   　　但商品房买卖认购书的履行内容仅仅在于签订正式的房屋买卖合同，该签约行为虽然受到预约效力的约束，但毕竟合同的订立是当事人意思自治的过程，不仅要体现合同自由原则，而且因为商品房买卖认购书毕竟只是预约，如果预约的效力可以强制当事人双方订立合同的话，实际上其效力与本约没有区别。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条并没有赋予商品房买卖认购书强制订立本约的效力，而是认为“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”

  

   　　约定签约时间届至时出卖人尚未取得售房资格，出卖人要求订约的，如何处理?

  

   　　出卖人未取得售房资格的情形有二：一是因具有《城市房地产管理法》第三十七条规定的情形，禁止其转让的;二是预售人未取得预售许可证明的。在商品房预售情形下，出卖方(预售方)预售须具有商品房预售许可证明方能进行预售，否则对预售合同的效力产生影响(最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第二条，见本书对商品房预售合同效力的相关论述)。如果在约定订立预售合同的特定时段，出卖人要求订约，而买受人以出卖人尚未取得预售资格、一旦缔约则有预售合同无效(起诉前出卖人仍不能取得预售许可证明等预售条件，预售合同无效)的风险为由，不愿履行缔约义务的，属于因出卖人原因而不能订立房屋买卖合同的情形。

  

   　　(2)违反商品房买卖认购书确定的签约义务的责任。

  

   　　商品房买卖认购书对当事人产生的拘束力，表现在创设了当事人的缔约义务，即约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。但是，何种情况当事人可以不签合同，并无明文规定。实务中法官可结合当事人不愿履行签约义务的具体情形，并结合考察当事人合同的目的综合认定。

  

   　　因当事人一方原因，违反商品房买卖认购书确定的签约义务而未能订立商品房买卖合同，该当事人应当赔偿履行利益还是信赖利益?最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”从该条规定看，定金在此处的作用是作为当事人对信赖利益赔偿额的约定。

  

   　　2.因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

  

   　　最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条第二款规定：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

·农村房屋法院能执行吗
      农村房屋法院能执行吗 农村的房子如果符合下情形，能强制执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定： 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。 ...

·一、离婚对农村房产的分割是怎样的？
      一、离婚对农村房产的分割是怎样的？ 离婚对农村房产的分割也是根据均等的原则进行分割，按照房产的价值平均分之后再根据双方实际的经济情况和抚养孩子的责任分配再判断偏向于哪一方。具体如下： 1、双方结婚登记之后，一方家庭为子女结婚居住而建造的房屋，在婚后由夫妻双方共同居住的。按照...

·租房没签合同违约金怎么办？
      租房没签合同违约金怎么办？租房时双方需要签订租房合同是您的共识，一般情况下，房东和租客都会签订租房合同以保证自己的合法权益。但并不是所有人都会在租赁合同中对违约金进行约定。那租房没签合同违约金怎么办?我们将为您回答这个问题。 一、合同中未约定违约金应该怎么办? 如果合同当事人在合...

·房屋他项权证编号查询方法是什么？
      房屋的他项权证是房屋所有人将房屋抵押给他人的权利凭证。具有他项权证的房屋不得随意进行交易买卖，不得随意侵犯债权人的相关权益。房屋他项权证有着独有的编号，一般不能随意进行查询，需要向房屋登记部门提供相关证明后方可查询。本文本站的我们就对“房屋他项权证编号查询方法是什么?”这个问题给...

·一、法定继承人都不放弃共同拥有的房产怎么办?
      一、法定继承人都不放弃共同拥有的房产怎么办?只能由一方获得财产权，可以通过共同竞价的方式来处理。继承权的接受，是享有继承权的继承人参与继承、接受被继承人遗产的意思表示。自继承开始，客观意义的继承权也就转化为主观意义的继承权，继承人得自主决定是行使继承权、接受继承，还是放弃继承权。...

·随着现在房价的步步攀升，许多人对房子望而却步，住房难问题日益
      随着现在房价的步步攀升，许多人对房子望而却步，住房难问题日益成为困扰着广大人民的实际问题，而正对这一问题，二手房也买卖也愈发火热相对于新房来说，二手房更为经济实用。为加强房地产管理，确保存量房(即二手房)交易和资金安全，广州市颁布了广州二手房买卖合同范本。下面随我们来了解下。 ...

·房屋他项权证过期的法律依据是什么
      房屋他项权证过期的法律依据是什么?1、房屋他项权证过期的法律依据是过期后仍然有效，可以对抗第三人，他项权证的期限不是什么“有效期”，是债务清偿期。债务人逾期未清偿债务的，他项权利人就可以行使抵押权了。2、根据我国《担保法》的规定，担保有效期最长为主合同期满二年内有效。担保合同是从...

·房屋买卖中阴阳合同的法律处理
      法院对阴阳合同效力的认定都是结合案情从这两条中拷量，最终确定一条，要么认定合同全部无效，要么仅避税价格条款无效其他条款仍有效。下面将结合法院的审判实践分析一些具体情形。 1.为保护国家、社会公共利益，恶意串通损害国家利益的合同无效，即全部无效。 2.为促成交易...

·农村的房子可以继承给城市的侄女吗?
      农村的房子可以继承给城市的侄女吗? 一、农村的房子可以继承给城市的侄女吗? 农村的房子只要有遗嘱就可以继承给侄女；没有遗嘱的法定继承人里没有侄女的； 根据《民法典》（于2021年1月1日实施）第一千一百二十七条　遗产按照下列顺序继承： (一)第一顺序：配偶、子女、父母; ...

·离婚房产过户手续分以下两种情况：
      离婚房产过户手续分以下两种情况： (一)夫妻离婚涉及房屋转移的，一般由双方共同申请登记。 需要提交以下资料：房产证;身份证明及复印件;协议离婚的提交，离婚证及复印件，离婚财产归属协议，权利人一方申请登记的，需要提交经公证的离婚财产归属协议;法院判决离婚的提交生效的法院判决书及复...

·哪些房产离婚时不能分割
      离婚时，对于房产的分割，可以先协商解决，协商不成再提交法院进行判决，但是，要注意不是所有的房产都可以分割，法律规定有五种类型的房产，离婚时是不能进行分割的。那具体而言，哪些房产离婚时不能分割呢？本文马上为您做详细解答。 一、哪些房产离婚时不能分割 1、用他人身份购房。 民...