18168563608 18036231135
 泰州律师导航 姜堰区 海陵区 高港区 泰州医药高新区 兴化 靖江 泰兴
律师团队
>>
  • 泰州律师姜律师
  • 泰州律师朱律师
  • 泰州律师姜律师
  • 泰州律师章律师
0%
业务范围
>> 
提供泰州市区、靖江、泰兴、兴化、姜堰及周边地区专业法律服务,免费解答法律问题,处理婚姻家庭纠纷、房产纠纷、公司投资、经济合同、知识产权、刑事犯罪辩护等。
律师在线
>> 

擅长领域
>> 














 您的位置:首页 > 正文
 

被法院依法查封的房屋如何买卖?


泰州律师网 www.tz148.net


  现实中,可能有些房屋因为涉及到一些经济案件,从而被法院依法进行查封了。但对于这样的房屋,所有权还是在所有人手里,因此就想将房屋进行买卖。那一般被法院依法查封的房屋如何买卖呢?详细内容请在下文中进行了解。
  
  一、被法院依法查封的房屋如何买卖
  
  二手房买卖合同纠纷中,经常遇到因合同项下房产被法院查封,当事人不能履行产权转移过户手续,买方起诉至法院要求卖方履行产权转移过户手续,或以卖方违约不能履行产权转移过户手续为由要求解除合同,并由卖方承担违约金或双倍返还定金的情形。笔者在审判实践中发现,这类案件的处理往往又因法院查封时间在买卖合同签订前或签订后、案件审理过程中(法庭辩论终结前)对合同项下房产能否解封而有着不同的处理结果。概言之,主要有以下几种情形:
  
  (一)法院查封在前,合同签订在后。这种情形又可分法院对有房地产证房产的查封并到房地产权登记机关办理了查封备案手续和无房地产证未办理查封备案手续两种情况;以及卖方明确告知了买方合同项下房产已被查封尚在查封期内和卖方故意隐瞒房产查封买方不知情两种情况。
  
  (二)法院查封在后,合同签订在前。这种情形又可分为最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》施行后(注:2005年1月1日施行,以下简称《查封、扣押、冻结财产的规定》),《民法典》(2021年1月1日起实施)。
  
  在审判实践中,同案异判的现象较为严重,主要表现在有的认为法院的查封不影响当事人对合同的履行,径行判决卖方于一定期限内向买方履行产权转移手续的义务;有的则认为司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的,房地产不得转让,因买卖合同项下的房产被人民法院查封,无法办理产权转移过户手续,故判决驳回买方要求卖方继续履行合同、办理房产转移过户手续义务的诉讼请求,但又区分是查封在合同签订之前还是之后来确定能否支持买方的由卖方双倍返还定金与否的诉讼请求,也即如法院查封在先,则因买卖合同标的物属于禁止转让物,合同无效,不予支持买方要求卖方承担违约责任的诉讼请求;如法院查封在后,且法庭辩论终结前法院未解封,则因合同履行存在事实上和法律上的障碍,故判决驳回买方要求卖方继续履行合同、办理房地产证的诉求,但合同有效,可支持买方要求卖方承担违约责任、双倍返还定金等的诉讼请求。还有的则先行审查法院的查封是否为有效查封,进而作出相应的裁判。
  
  对这类案件,必须具体情况具体分析,不能一概而论。具体地,可分以下几种情形:
  
  1、法院查封在前,合同签订在后。
  
  法院对无房地产证房产查封,且未到房地产权登记机关办理查封登记备案手续;或是对有房地产证房产的查封并到房地产权登记机关办理了查封登记备案手续的。一般地,依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定,这种情形下的房地产因是依法不得转让的,故买卖双方所订立的房屋买卖合同因合同项下标的物为禁止流通物,所签买卖合同系无效合同,应当按照无效合同的处理原则来确定当事人间的权利义务,即返还财产、赔偿损失等,就不能支持继续履行合同、办理产权转移过户、支付违约金、双倍返还定金等诉讼请求。
  
  如果合同签订时被告(卖方)故意隐瞒事实欺诈原告,应承担主要过错责任,原告(买方)疏于审核房屋权利状况也应承担次要责任。除由被告返还已付购房款外,原告因合同无效造成已付款的利息损失等可依法要求被告赔偿。
  
  特殊情况下,又可分两种情形:
  
  (1)法院系在《查封、扣押、冻结财产的规定》施行后,《中华人民共和国物权法》施行前所查封。买方如已经支付全部价款并实际占有查封的房产,只是未办理过户登记手续,如果买方对此又无过错的,则依照《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定,人民法院应当解除对该房产的查封。买方可向实施查封的法院提出执行异议,在执行异议程序结束前案件可中止诉讼,如执行异议成立,查封房产法院解除对该房产的查封,则如无其他导致合同无效的情形,则合同有效,支持买方要求卖方继续履行合同的诉讼请求。如果执行异议不成立,则参照上述一般情形处理。
  
  (2)法院系在《民法典》物权编施行后所查封,则应当按照物权公示原则,《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段的规定与《民法典》第九条的规定相矛盾的规则,不再适用,即该段应予废止。《民法典》第二百零九条明确规定了不动产物权变动采登记生效主义,未经登记物权不变动,登记是不动产的法定登记方式,其于物权法定原则,占有并不发生不动产的物权公示效力。如果在《民法典》物权编实施后仍然适用《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段的规定,也容易诱发道德风险,当事人可以通过倒签合同逃避执行。故在物权法实施后,买方如再依据《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条后段的规定主张查封无效,则不予以支持。
  
    《民法典》(2021年1月1日起实施)第二百零九条??不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。
  
    依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
  
  2、 法院查封在后,合同签订在前。又可分以下情况:
  
  (1)如果无其他导致合同无效的情形,则法院的查封并不导致双方当事人间所签房屋买卖合同为无效,如在法庭辩论终结前,确不能由相关法院解除查封的,则因房屋产权转移过户存在法律障碍(主指《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定、建设部《房屋登记办法》第二十二条第(六)项“房屋被依法查封期间,权利人申请登记的”,房屋登记机构应当不予登记)或事实上的障碍(主指可能存在查封房屋被拍卖、变卖到房屋买卖合同外第三人名下而失去了交易对象)而变为客观不能,法院依法应当判决合同有效,但不能判决支持原告(买方)继续履行合同由卖方办理房屋所有权转移登记的义务,可支持原告由被告支付违约金、双倍返还定金等诉讼请求。
  
  (2)如果法院的查封系在《查封、扣押、冻结财产的规定》施行后,《民法典》物权编施行前所查封。买方如已经支付全部价款并实际占有查封的房产,只是未办理过户登记手续,如果买方对此又无过错的,则依照《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定,人民法院应当解除对该房产的查封。买方可向实施查封的法院提出执行异议,在执行异议程序结束前案件可中止诉讼,如执行异议成立,查封房产法院解除对该房产的查封,则如无其他导致合同无效的情形,则合同有效,支持买方要求卖方继续履行合同的诉讼请求。如果执行异议不成立,则合同有效,但可参照第1种情形处理。
  
  二、卖房者反悔该怎么办
  
  首先,要了解这个房子是夫妻共同财产还是一方的婚前财产,这与房产证上写谁的名字没有必然的联系。其次,若是共有财产,则一方出售房屋必须得到共有权人的同意,否则是无效的合同。第三,在合同无效的情形下,若是有证据证明对方承诺自己有独立处分权,可以要求对方承担缔约过失的责任。第四,物权法规定的善意第三人必须是已经取得了产权证的情形下方可适用。
  
  此时要看房屋买卖合同的订立是在法院查封之前还是查封之后,不同的情况下,实际的处理实不一样的。当然,对于被法院依法查封的房屋,我们建议最好不要购买,以免自己最终无法获得房屋所有权。
  
  


·购房时要注意什么问题
      购房时要注意哪些问题已经成为您关注的一个热点,随着社会的发展,人们生活水平的提高,买房置业已成为人们生活中的大事。然而在商品房买卖中,由于人们缺乏一定的购房知识,加上法律意识淡薄,购房的合法权益常常遭到侵犯。那么当事人购房时要注意什么问题呢?我们为你做详细解答。 一、购房前的注...


·住房公积金贷款利息怎么计算,具体如下: 公积金贷款的还款方
      住房公积金贷款利息怎么计算,具体如下: 公积金贷款的还款方法有两种,一种是等额本息还款法,另一种是等额本金还款法。选择不同的还款方法,您每个月需要还款的利息也就不一样的。 例如:您的公积金贷款17万元,贷20年计算,分两种情况: 一、住房公积金贷款等额本金计算公式: 等额...


·房产买卖合同没有网签,并非确定无效。
      房产买卖合同没有网签,并非确定无效。 《房产买卖协议》不违法国家法律、行政法规的强制性规定,已经成立并生效。网签是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序,是否网签不影响双方签订的合同的效力。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定...


·现今社会房价日日高涨不跌,想要在北京拥有一套属于自己的房子更
      现今社会房价日日高涨不跌,想要在北京拥有一套属于自己的房子更是许多人的梦想,根据国家对房产的最新政策,地处北京的房山两限房,自然备受关注。那需要什么样的条件才能抢到房山的两限房呢?首先我们需要先了解清楚房山两现房的具体申请条件和具体要求。 一、申请房山两限房的具体要求 1.提出房...


·在买卖二手房屋时,如果有一方违约,也会面临承担二手房屋买卖合
      在买卖二手房屋时,如果有一方违约,也会面临承担二手房屋买卖合同违约责任的问题。其实,二手房买卖合同也应当符合我国合同法的相关规定,如果违约,也需要承担违约责任。那么,买卖二手房发生违约了怎么办呢?下面,我们就和您聊一聊违约责任承担的几种形式。 二手房屋买卖合同违约责任 (一...


·夫妻离婚后婚内房产如何分配
      夫妻在缔结了婚姻关系后所购买的房产,我们都可以认为是属于婚内房产的,这样的房产多半也就是共同房产,因此在夫妻离婚的时候就需要进行分配。那么夫妻离婚后婚内房产如何分配呢?我们将在下文中为您做详细解答。 (一)一方赠与另一方的房产 《婚姻法司法解释三》 第六条 婚前或者婚姻关系存...


·变更房屋备案合同配偶要同意吗?
      在现实生活中男女双方如果决定要成为夫妻关系一般都会先落实好房产的问题,经历过买房的人都知道不管是买二手房还是新房都需要签订一份房屋买卖合同,在买房签订买卖合同的时候会在上面写明该房屋的配备问题,为什么要在合同写明配备问题还要对该合同进行备案呢?这都是为了杜绝出现一房多卖的情况。那...


·公安局管恶意抵押房产吗?
      公安局管恶意抵押房产吗? 一、公安局管恶意抵押房产吗 恶意抵押房产,若涉嫌拒执罪,会已送公安局管理。 《中华人民共和国刑法》第三百一十三条【拒不执行判决、裁定罪】对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行,情节严重的,处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金;情节特别严重的,处三年...


·房屋合同中违约金是什么
      第一,违约金是指按照当事人的约定或者法律的直接规定,一方当事人违约的,应向另一方支付的金钱。违约金具有担保债务履行的功效,又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果,因此有的国家将其作为合同担保的措施之一,有的国家将其作为违反合同的责任承担方式。第二,违约金可分为法定违...


·宅基地买卖纠纷的合同效力
      宅基地买卖合同的效力:
     1、本村村民之间买卖宅基地的,买卖合同有效。出卖人请求确认买卖合同无效的,不予支持。出卖人以法律规定农村一户只能有一处宅基地,请求确认宅基地买卖合同无效的,一般不予支持。
&...


·非融资性担保公司抵押p2p房产的风险因素
      非融资性担保公司抵押p2p房产的风险因素 一、非融资性担保公司抵押p2p房产,照样有较高的坏账率。 众所周知,银行对房产抵押贷款的认可度极高,如果借款客户信用没问题,房产没问题,在银行获得贷款,是相对较容易的。在银行的房产抵押借款成本,也就是8%-10%左右。另外银行还有消费贷...


首 页 | 律师简介 | 服务领域 | 法律顾问 | 联系我们
Copyright © 1999-2022 泰州律师网 All rights reserved.
律师热线:18168563608 18036231135
18036231135
点击这里给泰州律师发消息


在线法律咨询